والستریت ژورنال : “بحران جهانی دسترسی به مسکن” | ۲۶ آذر ۱۴۰۳

⏳ مدت زمان مطالعه: ۱۱ دقیقه | ✏️ ناشر/نویسنده: وال استریت ژورنال / جاش میچل | 📅 تاریخ: ۱۶ دسامبر ۲۰۲۴ / ۲۶ آذر ۱۴۰۳

⚠️ هشدار: بازنشر این مقاله با هدف ارائه دیدگاه‌های متنوع صورت گرفته و به معنای تأیید یا پذیرش مسئولیت دیدگاه‌های مطرح‌شده نیست.

دوبلین—زمانی که والدین مایکی کالن در اوایل ۲۰ سالگی خود بودند، درآمدشان به‌عنوان کارکنان بخش عمومی برای خرید خانه در این شهر کافی بود. امروز کالن معلم ۲۷ ساله دبیرستان است که با مادرش زندگی می‌کند.

کالن پیش‌تر خانه‌ای را با ۹ هم‌خانه دیگر به اشتراک گذاشته بود، اما به خانه والدینش بازگشت چون متوجه شد نمی‌تواند حتی در مناطق ارزان‌تر دوبلین خانه‌ای اجاره کند. او گفت اجاره یک آپارتمان یک‌خوابه تقریباً کل حقوق ماهانه‌اش را مصرف می‌کند و خرید خانه نیز غیرممکن است چون قیمت متوسط خانه معادل هشت برابر حقوق سالانه اوست.

بسیاری از جوانان ایرلند نیز در وضعیت مشابهی قرار دارند. بر اساس گزارش دولت ایرلند، در سال ۲۰۲۲، ۵۹ درصد از بزرگسالان ایرلندی ۲۰ تا ۳۴ ساله با والدین خود زندگی می‌کردند، درحالی‌که یک دهه قبل این رقم ۳۸ درصد بود—بیشترین افزایش در میان کشورهای بزرگ اروپایی.

کالن می‌گوید: “قیمت مسکن در ایرلند دیوانه‌کننده است. داشتن خانه دیگر شدنی نیست.”

بحران مسکن که جوانان آمریکایی را طی یک دهه گذشته ناامید کرده بود، اکنون بسیاری از شهرهای بزرگ اروپا و سایر نقاط جهان را نیز در برگرفته است. عوامل مشترک این بحران شامل رشد قوی اشتغال، افزایش تقاضا و توسعه ناکافی خانه‌های جدید است که باعث شده اجاره‌بها و قیمت فروش سریع‌تر از دستمزدها افزایش یابد.

بر اساس تحقیقی که توسط صندوق بین‌المللی پول منتشر شده، در سطح جهانی خانه‌ها اکنون کمتر از قبل از بحران مسکن ۲۰۰۸ مقرون‌به‌صرفه هستند. این تحقیق درآمد متوسط خانوارها را با درآمد مورد نیاز برای خرید خانه‌ای با قیمت متوسط در ۴۰ کشور مقایسه کرده است.

این بحران مسکن در حال کاهش استانداردهای زندگی برای کارگران فقیر و طبقه متوسط، تشدید نابرابری ثروت و دامن زدن به تنش‌های سیاسی است.

ایرلند پس از سال‌ها ساخت‌وساز ضعیف، اکنون طبق شاخص‌های یورواستات—آژانس آمار اتحادیه اروپا—گران‌ترین مسکن اتحادیه اروپا را دارد. اجاره‌بها در دوبلین طی دهه گذشته دو برابر شده و قیمت متوسط خانه ۷۵ درصد افزایش یافته است.

برخی از بیشترین افزایش‌های اجاره در مرکز و شرق اروپا رخ داده است. طبق گزارش یورواستات، اجاره‌بها در مجارستان و لیتوانی از سال ۲۰۱۵ تا ۲۰۲۳ بیش از ۶۰ درصد رشد کرده و در هر دو کشور، قیمت خانه‌ها نیز در این بازه زمانی بیش از دو برابر شده است.

کشور کوچک بالتیک، استونی، بیشترین افزایش اجاره و قیمت خانه را در میان کشورهای اروپایی طی ۱۰ سال منتهی به ۲۰۲۲ تجربه کرده است. درحالی‌که اقتصاد مبتنی بر فناوری استونی درآمدها و استانداردهای زندگی را ارتقا داده، ساخت مسکن در پایتخت این کشور، تالین، همگام با رشد جمعیت پیش نرفته است.

مشکل بزرگ دیگر، قوانین بوروکراتیک است. مادل لیپوس، معاون شهردار تالین در برنامه‌ریزی شهری، می‌گوید: “زمان بین برنامه‌ریزی برای یک پروژه مسکن جدید تا دریافت مجوزهای دولتی معمولاً به یک دهه می‌رسد و سپس ساخت‌وساز آن نیز ممکن است پنج سال دیگر طول بکشد.”

در بیشتر قرن نوزدهم و بیستم، در دوره‌های گسترش سریع شهرها، ساخت‌وساز مسکن معمولاً با رشد جمعیت همگام بود. ساموئل هیوز، مدیر بخش مسکن در مرکز مطالعات سیاست‌گذاری بریتانیا می‌گوید: “وقتی شهرها با کمبود مسکن مواجه می‌شدند، اگر نمی‌توانستند به سمت بیرون گسترش یابند، به سمت بالا رشد می‌کردند.” اما از نیمه دوم قرن بیستم تاکنون، محدودیت‌های سختگیرانه در استفاده از زمین در بسیاری از مکان‌ها مانع از این شده که ساخت‌وساز بتواند همگام با تقاضا پیش برود.

کریستین هیلبِر، اقتصاددان مدرسه اقتصاد لندن می‌گوید: “نکته جالب این است که کشورهایی که بیشترین رشد قیمت خانه را تجربه کرده‌اند، کشورهای مشترک‌المنافع هستند که عناصر سیستم برنامه‌ریزی محدودکننده بریتانیا را کپی کرده‌اند.”

طبق گزارش سازمان همکاری و توسعه اقتصادی، در ۵۰ سال منتهی به ۲۰۲۱، کشورهایی که بیشترین افزایش قیمت مسکن را تجربه کرده‌اند، شامل نیوزیلند، بریتانیا، کانادا، استرالیا و ایرلند هستند.

در ونکوور، بریتیش کلمبیا، قیمت متوسط خانه به ۱.۱ میلیون دلار رسیده است که ۱۷ برابر درآمد متوسط خانوار در بهار امسال بود. این رقم در اوایل دهه ۲۰۰۰ حدود ۱۰ برابر بود. طبق گزارش مرکز سیاست‌گذاری کانادا، جمعیت بریتیش کلمبیا طی ۱۰ سال منتهی به ۲۰۲۳، ۱۹ درصد رشد کرده اما ساخت‌وساز مسکن عقب مانده است. به همین دلیل، کانادا خرید خانه توسط خارجی‌ها را ممنوع کرد.

در سیدنی استرالیا، قیمت خانه‌ها از ۹ برابر درآمد متوسط در سال ۲۰۱۹ به ۱۲ برابر در اوایل ۲۰۲۴ افزایش یافته است. هزینه‌های بالای ساخت‌وساز باعث شده بسیاری از پروژه‌ها متوقف شوند.

درحالی‌که قیمت‌های بالاتر به نفع صاحبان خانه‌های موجود است، هزینه‌های ماهانه وام مسکن برای خریداران جدید و به‌تبع آن اجاره‌بها نیز افزایش یافته است، زیرا افراد بیشتری از خرید خانه محروم شده‌اند. میانگین سن خریداران خانه برای اولین بار در بسیاری از کشورها ازجمله آمریکا، بریتانیا و ایرلند به‌سرعت افزایش یافته است. در آمریکا، نیمی از خانوارها در سال ۲۰۲۲، بیش از ۳۰ درصد از درآمد خود را برای اجاره و قبوض پرداخت کردند—رقمی بی‌سابقه به گفته مرکز مطالعات مسکن دانشگاه هاروارد.

طبق تحلیل بانک تسویه بین‌المللی از ۱۱ کشور جهان، کشورهایی که طی دهه گذشته پایین‌ترین سطح ساخت مسکن را داشتند، بیشترین افزایش قیمت خانه نسبت به درآمد خانوار را تجربه کرده‌اند.

در سطح جهانی، قیمت‌های واقعی مسکن (با در نظر گرفتن تورم) در دهه منتهی به ۲۰۲۱ حدود ۳۲ درصد افزایش یافت، طبق گزارش صندوق بین‌المللی پول.

وندل کاکس، مشاور حمل‌ونقل و برنامه‌ریز سابق لس‌آنجلس می‌گوید: “وقتی دور مکان‌ها خطوطی می‌کشید و می‌گویید نمی‌توانید فراتر از این توسعه پیدا کنید، درواقع قیمت‌ها را افزایش می‌دهید. مشکل این است که بازارهای مسکن شهری نمی‌توانند به‌طور ارگانیک گسترش یابند و متناسب با رشد جمعیت در مساحت زمینی بزرگ‌تر توسعه پیدا کنند.”

سیاست‌مداران در کانادا، بریتانیا، استرالیا، آلمان و کره جنوبی در تلاش‌اند با کاهش قوانین و آزادسازی زمین‌های توسعه‌نیافته، ساخت‌وساز را تقویت کنند. بااین‌حال، دولت‌های ملی در برابر قوانین ایالتی و محلی که به نفع مالکان خانه در برابر مستأجران است، محدود هستند. هیوز و هیلبِر می‌گویند مالکان خانه به‌طور فزاینده‌ای از این قوانین برای جلوگیری از توسعه به دلیل نگرانی از کاهش ارزش املاک، شلوغی جاده‌ها و مدارس استفاده می‌کنند. هیلبِر می‌گوید: “وقتی وارد این اقتصاد سیاسی می‌شوید که اکثریت مردم صاحب‌خانه هستند و ساکنان مخالف (NIMBY) توسعه می‌شوند، اصلاحات واقعاً دشوار است.”

ساخت‌وساز مسکن در آمریکا در دهه ۲۰۰۰ رونق گرفت اما پس از سقوط بازار مسکن به‌شدت کاهش یافت و هرگز به‌طور کامل بهبود پیدا نکرد. فردی مک کمبود عرضه مسکن در آمریکا را نزدیک به چهار میلیون خانه تخمین زده است.

ظهور دوبلین به‌عنوان یک مرکز اقتصادی جهانی به دهه ۱۹۹۰ برمی‌گردد، زمانی که ایرلند برای جذب سرمایه‌گذاران خارجی مالیات‌های شرکتی را کاهش داد. شرکت‌های چندملیتی آمریکایی و دیگر کشورها وارد شدند و سرمایه‌گذاران خارجی، این کشور را با پول نقد پر کردند. در طول رونق مسکن ناشی از اعتبار، ساخت‌وساز و قیمت خانه به‌شدت افزایش یافت—بیشتر از بسیاری از کشورها.

وقتی بحران مسکن جهانی در سال ۲۰۰۷ به وقوع پیوست، اقتصاد ایرلند سخت‌تر از سایر کشورها ضربه خورد. سیستم بانکی در سال بعد سقوط کرد و در نهایت نیاز به کمک مالی از اتحادیه اروپا و صندوق بین‌المللی پول داشت.

توسعه‌دهندگان به‌طور ناگهانی دسترسی به تأمین مالی را از دست دادند و ساخت‌وساز مسکن تقریباً متوقف شد. طبق آمار بانک مرکزی ایرلند، طی دهه منتهی به ۲۰۱۸ تنها ۱۰۵۰۰ خانه در سال ساخته شد که ۸۳ درصد کاهش نسبت به دهه رونق داشت.

با محو شدن بحران مالی، سرمایه‌گذاری خارجی دوباره بازگشت و شرکت‌های چندملیتی مانند اپل و آمازون در دوبلین توسعه یافتند. جمعیت به‌سرعت رشد کرد و کشور پنج‌میلیونی ایرلند به سریع‌ترین اقتصاد در حال رشد اروپا تبدیل شد.

از سال ۲۰۱۲ تاکنون، ایرلند پایین‌ترین سطح ساخت‌وساز مسکن را در میان گروهی از کشورهای ثروتمند، طبق مطالعات بانک تسویه بین‌المللی داشته است.

توسعه‌دهندگان در حال افزایش ساخت‌وساز هستند. امروز، در نزدیکی مرکز دوبلین، ساختمان‌های جدیدی در منطقه‌ای به نام “داک‌لندز” در کنار آب به چشم می‌خورند. آپارتمان‌های لوکسی که اجاره آن‌ها از ۲۵۰۰ یورو (حدود ۲۶۴۰ دلار) شروع می‌شود، مشرف به کانال‌ها هستند.

توسعه‌دهندگان می‌گویند که مجبورند قیمت‌ها را بالا تعیین کنند تا بتوانند هزینه‌های بالای خود را پوشش دهند و سود معقولی برای سرمایه‌گذاران به دست آورند. برایان گریفیتس، مدیر شرکت “ترنر و تاونسند”، یکی از بزرگ‌ترین مدیران پروژه‌های ساخت‌وساز در جهان، می‌گوید: “توسعه‌دهندگان می‌گویند قوانین جدید و عوامل دیگر هزینه‌های آن‌ها را افزایش داده است.”

ایرلند پس از بحران، قوانینی را برای بهبود کیفیت مسکن تدوین کرد. کمبود مواد و نیروی کار ناشی از کووید-۱۹ و افزایش هزینه‌های انرژی پس از حمله روسیه به اوکراین نیز باعث افزایش هزینه‌ها شد. مخالفان پروژه‌ها نیز با مراجعه به دادگاه‌ها مانع از پیشبرد پروژه‌ها می‌شوند.

گریفیتس می‌گوید: “این روند باعث قفل شدن بسیاری از پروژه‌ها شده است. ممکن است مجوز ساخت را اوایل سال ۲۰۲۰ دریافت کرده باشید، اما بین دریافت مجوز و شروع ساخت، با افزایش ۳۰ درصدی هزینه‌ها مواجه شوید.”

بسیاری از جوانان ایرلندی در حال ترک کشور هستند. باوجود نرخ پایین بیکاری، میزان مهاجرت در ۱۲ ماه منتهی به آوریل به بالاترین سطح در ۹ سال گذشته رسید.

کالن، معلم دبیرستان، می‌گوید مهمانی‌های خداحافظی به امری عادی تبدیل شده است. او می‌گوید: “آن‌ها آینده‌ای برای خود در دوبلین نمی‌بینند. ما عاشق این شهر هستیم—این‌جا خانه ماست. اما با ما خوب رفتار نمی‌کند.”

کالن پس از پایان کار روزانه در یک میخانه توقف کرده بود و یک لیوان گینس نوشید. او می‌گوید روز قبل همراه با دوست دخترش از یک آپارتمان دوخوابه در نزدیکی فرودگاه بازدید کرده بود که اجاره آن ۲۵۵۰ یورو در ماه بود. آن‌ها امیدوار بودند که اجاره را با یک زوج دیگر تقسیم کنند. ۵۰ نفر دیگر نیز برای این آپارتمان درخواست داده بودند. وقتی زوج دیگر از این تصمیم منصرف شدند، کالن و دوست دخترش نیز درخواست خود را پیگیری نکردند.

او می‌گوید وقتی در خیابان‌های دوبلین قدم می‌زند که مملو از کارگران جوان حوزه فناوری است، دیگر شهر دوران کودکی‌اش را نمی‌شناسد. کلوب‌های شبانه و مراکز هنری بسته شده‌اند و او اغلب افراد بی‌خانمان و معتادان مواد مخدر را می‌بیند که در زباله‌ها به دنبال غذا می‌گردند. گزارش اخیر دولت نشان داد که افزایش بی‌خانمانی بخشی به دلیل افزایش اجاره‌بها و کمبود ساخت مسکن دولتی یارانه‌ای بوده است.

کالن که معلم دانش‌آموزان دبیرستان است، می‌گوید گاهی احساس می‌کند خودش مانند دانش‌آموزانش است چون همچنان با مادرش زندگی می‌کند. او گفت: “این‌که معلمان، پرستاران و پلیس‌ها (گاردا) برای پیدا کردن خانه در جامعه‌ای که به آن خدمت می‌کنند مشکل دارند، حرف‌های زیادی درباره این جامعه می‌زند.”

در بسیاری از نقاط جهان، کمبود مسکن باعث ایجاد شکاف بین نسل‌ها شده است. صاحبان خانه‌های قدیمی در خانه‌های خود که ارزش آن‌ها افزایش یافته، باقی مانده‌اند. جوانان نیز بخش بیشتری از حقوق خود را برای اجاره خانه می‌پردازند یا در اتاق‌های دوران کودکی‌شان زندگی می‌کنند.

جان مارک مک‌کافرتی، مدیر اجرایی گروه غیرانتفاعی “ترشهولد” که مشاوره حقوقی به مستأجران می‌دهد، می‌گوید: “بسیاری از افراد به ظرفیت کامل بزرگسالی خود نمی‌رسند.”

کارلا کیلی، زن ۳۳ ساله‌ای در دوبلین، می‌گوید که او و دوست‌پسرش هر دو با والدینشان زندگی می‌کنند چون اجاره‌ها بسیار بالاست. آن‌ها وقت خود را در کافه‌ها و پارک‌ها می‌گذرانند و گاهی اوقات در یک اتاق هتل در صورتی‌که استطاعت مالی داشته باشند.

او می‌گوید: “بزرگ‌ترین مانع برای من در شروع یک خانواده، داشتن خانه است. بزرگ کردن بچه در خانه مادرم که سالخورده است، جذاب به نظر نمی‌رسد.”

او افزود نه‌تنها اجاره‌های بالا بلکه احتمال بیرون انداختن او توسط صاحب‌خانه نیز باعث ترسش می‌شود: “بازار اجاره اینجا—هیچ امنیتی در آن وجود ندارد. این واقعاً ترسناک است.”

دولت ایرلند هزینه بیشتری برای کمک‌های مسکن از طریق آپارتمان‌های دولتی و یارانه‌های نقدی برای کمک به پرداخت اجاره می‌پردازد. تعداد افرادی که واجد شرایط این کمک‌ها هستند و میزان کمک دریافتی آن‌ها افزایش چشمگیری یافته است.

دولت اعلام کرده که در حال اتخاذ تدابیری برای حل بحران مسکن است و ساخت‌وساز در سال‌های اخیر افزایش یافته است. قانون‌گذاران معافیت‌های مالیاتی و وام‌های تضمین‌شده دولتی را برای کمک به خریداران خانه معرفی کرده‌اند.

بااین‌حال، هزینه بالای مسکن همچنان به‌عنوان یک شعار سیاسی مطرح است. اخیراً در دوبلین، حزب مخالف “شین فین” بنری بزرگ بر روی یک ساختمان پنج‌طبقه نصب کرد که روی آن نوشته شده بود: “شین فین مسکن را مقرون‌به‌صرفه خواهد کرد.”